- LO PRIMERO ES LO PRIMERO. LA CARTA DE PRE-APROVACION
El primer paso para lanzarte a la compra de una casa es obtener un PRE APPOVAL LETTER o CARTA DE PRE APROVACION de un banco. Es decir, un documento que diga la cantidad de dinero que el que banco está dispuesto a prestarte para comprar una propiedad. Para obtener una CARTA DE PRE APROVACION deberas presentar pruebas de tus Taxes, Ingresos, Statements del Banco y autorizar al Banco a correr Tu Credito
La CARTA DE PRE-APROVACION (Fijate que no es lo mismo que la CARTA DE PRUEBA DE FONDOS). La puedes obtener yendo a tu banco u otro banco que no sea el tuyo o yendo a ver un Mortgage Broker. Si sientes que no tienes idea de como empezar este proceso llamanos o escribenos, si lo necesitaras te acompañaremos al banco o te guiaremos para que accedas a la ayuda de buenos y legales Mortgages Brokers que te ayudaran en esa dirección.
El PRE APPROVAL LETTER o CARTA DE PRE APROBACION sin no tienes el dinero ahorrado es impresindible. Sin ese documento no se puede poner una busqueda de propiedades, ni hablar seriamente con el vendedor, ni enviar un contrato u oferta y creeme no es difícil de obtener.
Si necesitas ayuda llámanos o escríbenos, estamos a tu disposición.
2. PRECAUCIONES IMPORTANTES DESPUES QUE TIENES UNA CARTA DE PRE-APROVACION DE UN BANCO
Una vez que obtengas tu CARTA DE PRE APROBACION es importante que tomes algunas precauciones en tu vida diaria porque esa aprobación es muy sensible y si una vez que has encontrado la propiedad que quieres para ti y tu familia y comenzado el proceso para que se te confiera el Mortgage algo en tu estado financiero cambia o es diferente al momento en se te concedió la CARTA DE PRE APROBACION puedes perder el derecho al préstamo y con ello toda posibilidad de comprar la propiedad. Por ello es importante que tomes las siguientes precauciones.
Cuida tu uso de tarjetas de créditos
No compres nada a plazos o con crédito de tiendas
No compres un carro nuevo
No compres joyerías caras financiadas
No contraigas nuevas deudas con ningún servicio online
No hagas ninguna inversión que te requiera un pago mensual
No cambies de trabajo ni de vivienda
No hagas cambios que reduzcan tus ingresos
No hagas cambios que incrementen tus gastos
No cometas errores que reduzcan tu Score de Crédito
Cualquier cambio en tu economía personal o familiar que se produzca despues que te concedieron el CARTA DE PRE APROBACION, un mínimo cambio en la información que originalmente le proporcionaste al Mortgage Broker o al banco o que ellos encuentren en el buro de credito, targetas de creditos, etc puede convalidar esa carta y el derecho al préstamo, por eso mucho cuidado y mucha disciplina financiera, laboral y estabilidad durante ese periodo en que estas en el proceso de comprar la casa del futuro de tu familia
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3. ¿QUE SIGUE DESPUES DE OBTENER LA CARTA DE PRE-APROVACION?
Nos reuniremos y escucharemos cuáles son tus deseos, necesidades y sueños con relación a la casa que buscas. Cuantos cuartos, baños, garaje sí o no, para cuantos carros, piscina sí o no, casa, apartamento o townhouse, áreas o zip codes de tu preferencia, etc. En este contacto te haremos varias preguntas y tu tendrás la oportunidad de hacer todas las preguntas que quieras para cubrir todas tus dudas (recuerda que no hay pregunta más tonta que la que no se hace). Posteriormente pondremos una búsqueda en el MLS (Multple Listing Service) la herramienta a la que solo tienen acceso los Realtor miembros de la Realtor Asociation en la cual aparecen diariamente todas propiedades al momento que salen a la venta y tu recibirás diariamente un email actualizado de todas las propiedades en el mercado que concuerden con tus necesidades y el monto de dinero que se te fue aprobado en el PRE APPROVAL LETTER o estás dispuesto a pagar del dinero que tienes ahorrado en tu cuenta de banco si no vas a usar préstamos.
Ejemplo:
Si quieres una Casa con: 2 Cuartos, 2 Baños, Garaje para dos carros, en el Zip Code 33614 y tienes UN APPROVAL LETTER por $ 200’000. De todas las casas que estén en venta y de las nuevas que se incorporen al mercado con estas características y con un valor de hasta $200’000 en el Zip Code 33614 tu recibirás un email actualizado diariamente.
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4. CUANDO UNA PROPIEDAD QUE ESTA EN EL MLS ME GUSTE ¿QUE HAGO?
El tiempo en transacciones de Bienes Raíces corre rápido y las buenas oportunidades duran poco. Si encuentras en uno de los emails o en algún sitio web como Realtor.com o Zillow (estos sitios no siempre están actualizados, pero también son una buena herramienta de búsqueda) una propiedad de tu agrado no pierdas tiempo, toma la dirección y maneja hasta el lugar. No todo es como aparece en las fotos, por lo que una visita rápida al lugar para mirar el exterior de la propiedad y observar otros detalles de tu interés es el primer paso. Si te gusta lo que vez y lo que leíste acerca de la propiedad, entonces llámanos rapidamente y nos comunicaremos con el Listing Agent o lo que es lo mismo el Realtor del Vendedor para coordinar una visita a la brevedad y revisar en detalles la información en el MLS. Si te gusta y es tu decisión entonces pasamos a redactar un contrato de compra para enviarlo a la parte vendedora con la oferta y el PRE APPROVAL LETTER o CARTA DE PRE APROVACION que el banco te había anteriormente.
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5. ¿QUE SIGUE DESPUES QUE SE ENVIA EL CONTRATO CON LA OFERTA?
Una vez que se envía el Contrato con la oferta acompañado con el PRE APPROVAL LETTER al Listing Agent, es decir al Realtor que representa a la persona que vende la propiedad, este se comunicará con su cliente y analizaran la documentación recibida y comunicaran su decisión acerca de la oferta. La respuesta a la oferta puede ser una de tres: Que la oferta fue Aceptada: Si el vendedor acepta la oferta entonces se continua el proceso con envío del contrato a la Compañía de Títulos para que estos hagan su trabajo, y se coordinan las Inspecciones, el Apaisar o Avalúo de la propiedad, el Survey etc. La otra opcion es que el vendedor presente una Contra Oferta a la oferta presentada: En este caso le corresponde a la parte compradora decidir si acepta o no la Contra oferta. La tercera opcion es que el que el vendedor Rechaza la oferta: Si la oferta es rechazada entonces ahí termina el proceso. Esto sería a grandes rasgos el proceso de Oferta y Aceptación de un Contrato, hoy muchos otros detalles que no hay espacio para explicar en un post
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6. AHORRA PARA INSPECCIONES, APPRISER, SURVEY Y OTROS GASTOS QUE PUEDAN APARECER.
En cuanto el Contrato con la Oferta y la Carta De Pre Approvacion son aceptados hay algunos gastos que hay que cubrir como son los gastos de las INSPECCIONES, APPRISER Y SURVEY. Estos gastos muchas veces deben de pagarse al momento de recibirse el servicio del profesional que lo realiza, otras veces se pagan en la mesa del cierre, pero lo más común es que se paguen en el momento o antes. Inspectores, Appraisers y Surveyors son profesionales independientes y cada uno tiene su propio profesional fee o honorarios. Estos gastos junto a otros gastos que puedan aparecer desde el momento de la Aceptación del Contrato hasta el día de Cierre pueden sumar entre unos $2000.00 (dos mil dolares) a $2500.00 (dos mill quinientos dolares) es por eso que desde que empieces a pensar a entrar en el proceso de compra de una propiedad también es necesario que empieces a ahorrar y llegues a la firma del Contrato con unos $2500.00 ahorrados, esto te evitara sorpresas, dolores de cabeza al tener que salir corriendo para juntarlo y pérdida de tiempo. Estos gastos no son los Gastos de Cierre, de eso hablaremos mas adelante.
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7. CUALES SON LAS INSPECCIONES QUE SE NECESITAN
Basicamente se necesitan hacer 3 inspecciones
- Home Inspection (Si es comprador no la quiere puede obviarla, pero si estas comprando con préstamos puede ser requerida por el banco o el prestamista)
- 4 Point Inspection (Requerida por las Companias de Seguros)
- Wind Mitigation Inspection (Requerida por las Compañías de Seguros)
Estas inspecciones las puedes ordenar las 3 juntas o el Home Inspection primero y las dos del seguro después. Es recomendable hacerlas las 3 al mismo tiempo porque es más económico. Cuando el contrato es firmado, ahí se establece el tiempo para hacer las inspecciones, tenlo presente porque si te pasas de ese tiempo para hacer las inspecciones, pierdes el derecho a ellas.
El costo de estas tres inspecciones varía según el profesional fee de cada inspector o compañía de inspecciones, pero generalmente van desde $350 a $600. Si el inspector encuentra algún problema como por ejemplo, posible existencia de Termitas puede recomendar una Inspección de Termitas que ya tendría un costo aparte al de estas tres inspecciones.
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8_ QUE ES EL APPRISAL O EL AVALUO CUANDO SE VA A COMPRAR UNA CASA?
El APPRISAL es un imparcial estimado del verdadero valor de la propiedad. El banco ordena un Appraisal o Avaluo durante el Procesamiento del Mortgage, es decir, el tiempo en que están estudiando y preparando tu préstamo para asegurarse que la cantidad de dinero que solicitas para comprar la casa es la adecuada. En otras palabras, pare asegurarse si la casa vale el dinero que te van a prestar e influye en los terminos bajo los cuales te van a prestar el dinero
El valor que salga de esta Evaluacion puede o no corresponder con el actual valor del mercado o el precio de venta de la propiedad. Puede ser igual, menor o mayor. Generalmente cuando es igual o mayor que el precio de venta de la propiedad no hay dificultades, pero cuando es menor, es decir, que la casa se está vendiendo a un precio mayor al que dio el Avaluo, entonces se debe ir a renegociaciones que lleven a tomar decisiones por parte del vendedor y el comprador
El APPRISAL generalmente se hace después del Home Inspection. Es ordenado por el Banco y el Appriser, es decir, of profesional que realiza el Appraisal también es elegido por el Banco pero lo paga el comprador. El costo del Appraisal puede variar en dependencia de la ciudad y otros factores relacionados con la propiedad entre los $400.00 lo $ 800.00 y se paga antes de realizarse o se incluyen en los Gastos de Cierre.
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9. EL SURVEY
El SURVEY es una descripción de la propiedad. Es un plano a escala aérea de la propiedad donde se muestran los límites legales del terreno donde está ubicada la mismas, la ubicación de otros edificios que existan dentro de su terreno, cualquier easement o servidumbre como podría ser la existencia un camino que puede ser usado por otras personas, y la ubicación de las entradas, las cercas, piscina, set backs, ETC (visita TERMINOS Y PRECEDIMIENTOS IMPORTANTES EN REAL ESTATE en la pagina principal para mas informacion hacerca de Set Backs).
El SURVEY es importante que se haga nos solo porque las compañías de Mortgage lo pidan, sino para evitar sorpresas a futuro. Te imaginas que compres una casa que aparentemente tenga un terreno de determinado tamaño y cuando planeas un nuevo proyecto en ella no puedas hacerlo o bien porque hay un aesement en ella que no puedes violar o porque tu terreno no es tan grande como pensabas, o en el peor de los casos que la casa fue construida en el terreno de otra persona. No te confíes en que el vendedor tiene un Survey que fue hecho años antes y te lo va a pasar, las leyes de zonificaciones varían y los Survey también se convierten en obsoletos.
El costo del Survey varia de ciudad en ciudad, pero generalmente esta entre $250 a $1000
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10. DURANTE EL PROCESAMIENTO DEL MORGAGE RELAJATE, MEDITA, COME SANO, LO VAS A NECESITAR
Después del contrato, las inspecciones y el Appriser, el Banco estará trabajando en el Procesamiento de tu Mortgage, es decir, procesando tu préstamo. Para ello estará mirando si la casa vale el valor del dinero que te va prestar y hurgando en tu vida y milagros para ver si eres merecedor del préstamo o si cometiste algunos de los errores que hablamos anteriormente. ¡Cada vez que crees que iYA ESTA! Te van a pedir un nuevo papel, una nueva prueba de algo, un nuevo documento que tienes que salir a buscar corriendo o firmar. En este periodo, de tiempo sentirás en algún momento que “La Marcha de los Pingüinos” en la Antártica es un paseo de verano en comparación con que lo que estas atravesando tú. Pero es así, es normal, es como es y no hay otra. Por eso come sano eso ayuda a mantener el equilibrio químico del cuerpo y majora tu salud física y emocional, relájate y acepta lo que no puedes cambiar. No pelees con tu esposa, no discutas con tu esposo, no le grites al niño, no culpes al Realtor, él no es cúlpale, medita y ama. Imagínate viviendo tu casa propia, imagínate decorándola, diseña el jardín en tu mente y disfrútala en tu subconsciente porque en cualquier momento la noticia del día del cierre te Ilega par email. En otras palabras, se proactivo y haz que las cosas sucedan.
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11. EL CLOSING DISCLOUSURE O INFORMACION DEL CIERRE
Cuando se te comunique la Fecha del Closing o El Día Del Cierre, tú debes de recibir al menos con 3 (tres) días de antelación el Closing Disclousure o la Información del Cierre. Que es importante que veas en el Closing Disclousure
- Si tu nombre está escrito correctamente
- Loan Type o Tipo de préstamo
- Interest Rate o Tasa de Interes
- Loan Term o El término del préstamo (Por cuantos años)
- Cash to close o Cuanto dinero debes traer al cierre
- Closing Cost o el Costo del Cierre
- Estimated Total Monthly payment o Estimado del Pago Mensual
- Taxes, Seguros y otros pagos
Tu Realtor debe sentarse contigo y analizar el Closing Disclousure antes del Día Cierre, explicártelo y responder todas tus preguntas. Si encuentras algún error, debe comunicarse a la Compañía de Mortgage y la Compañía de Titulo para que sea resuelto o aclarado antes del Día del Cierre. Si el error es muy grande que necesita varios días para solucionarse del Día Del Cierre debe correrse y tu recibir la nueva versión del Closing Disclousure igualmente 3 días antes para tu revisión.
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12. THE WALK TROUGH / LA ULTIMA CAMINATA ANTES DEL CIERRE
El WALK TROUGH es una última inspección visual que como comprador harás a la propiedad para asegurarte que lo que estas comprando está en la misma condición de cuando la viste por primera vez y revisar que se hayan hechos las reparaciones y cambios que fueron acordados durante el proceso.
Planifica el Walk Trough preferiblemente el mismo día del cierre. Toma tu tiempo, no tiene que ser apurado.
Si encuentras algún problema o algún acuerdo que no se cumplió comunícalo para que se resuelva. Eso no significa que se caerá la negociación, sino que se pospondrá el cierre hasta que se solucionen los problemas
Haz una lista a chequear para que no se te olvide nada y ver que la propiedad esta habitable. En el listado incluye: La propiedad está limpia. Los anteriores dueños sacaron todas sus cosas. Todas las luces encienden. Los tomacorrientes funcionan. Los appliances de la cocina son los que estaban el primer día y funcionan. Hay agua en la cocina y baños. El Aire condicionado y la calefacción funcionan. El sistema de la puerta del garaje funciona. La piscina está limpia. Pisos, paredes y ceiling están en las mismas condiciones. Las paredes exteriores no tienen ningún daño. Los jardines. Los arreglos acordados fueron hechos.
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Muchas Gracias por leer toda esta informacion. Estamos a su servicios
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